Luigi Baldasseroni

Uno sguardo sul mercato immobiliare livornese

La strana situazione dell’attuale mercato degli affitti residenziali a Livorno

2 commenti

Strana situazione quella dell’attuale mercato immobiliare livornese relativamente agli affitti ad uso residenziale.  In aperta controtendenza rispetto alle più semplici leggi economiche di mercato, stiamo infatti assistendo ad una notevole crescita della domanda di case in affitto, alla quale corrisponde di contro una diminuzione dei prezzi dei canoni di locazione!! Non si tratta però di una diminuzione eclatante ed a mio avviso, dovrebbe far riflettere gli operatori del mercato e, soprattutto, i proprietari.

Loca

La grave crisi economica ha influito in modo devastante sul valore degli immobili in vendita e questo è ormai assodato e i proprietari si stanno progressivamente adeguando ai nuovi valori di mercato. La diminuzione dei prezzi di vendita si è iniziata a percepire solo verso la fine del 2012, nonostante le vendite avessero intrapreso un trend negativo sin dal 2009/2010. La cosa però si è maggiormente evidenziata negli anni successivi ed i prezzi degli immobili a Livorno sono oggi inferiori, rispetto a quelli del 2010, mediamente di un 30%.

I canoni di locazione hanno invece mantenuto inalterato il loro valore fino alla fine del 2013 ed hanno iniziato a calare leggermente solo dal 2014. Oggi un canone di locazione di un piccolo appartamento in centro a Livorno, che nel 2010 si attestava ipoteticamente intorno ai 550/570 Euro mese, è passato a 450/470 Euro/mese, facendo quindi registrare una diminuzione percentuale molto più limitata rispetto a quella dei prezzi di vendita, e che si attesta intorno al 15% circa. La diminuzione dei prezzi degli affitti è naturalmente anch’essa conseguenza della crisi economica, della mancanza di lavoro, dell’incertezza nel posto di lavoro ecc.. Ma in particolare, essendo la domanda, generata in prevalenza da clienti giovani è facile capire quanto sia difficile per loro poter pagare un canone che rappresenta circa il 60% di un primo stipendio di lavoro. E’ anche vero però che non potendo più acquistare casa, non potendo più attingere ai muti (se non con ampie garanzie) e, soprattutto, non potendo certo mettersi da parte quel 20/30% oggi necessario per poter dare un anticipo in caso di acquisto, una grande fetta di clientela si è dovuta rivolgere, volente o nolente, al mercato degli affitti. Questo ha fatto sì che la domanda aumentasse ed ha sicuramente frenato la discesa dei prezzi dei canoni, impedendone il crollo come invece è avvenuto per i prezzi di vendita.

Se quindi dovessimo continuare a registrare questa situazione ancora per qualche tempo, io ritengo che potremmo intendere questo come una prima tenue indicazione positiva dal mercato dopo tanti anni e forse anche come il primo barlume di una possibile, se pur ancora lontana, ripresa del mercato delle vendite. Bisogna infatti tener conto che sono ormai molti anni che quella ridotta percentuale di clienti con ingente liquidità, rinuncia ad investire nel nostro mercato immobiliare,  tenendo fermi i soldi in banca. Se questi dovessero quindi rendersi conto che i valori delle locazioni non sono destinati a scendere più di tanto, potrebbero iniziare a valutare che i prezzi degli immobili sono scesi così tanto da rendere nuovamente appetitoso l’investimento. Consideriamo infatti che nel 2010 un bilocale in zona centro residenziale poteva costare circa 150/160.000 Euro e la sua rendita si attestava intorno ai 6.600/7.000 Euro/anno, pari ad una rendita annua lorda del 4,7% dell’investimento. Oggi invece lo stesso bilocale può essere acquistato a 105/110.000 Euro e la sua rendita annua si attesta intorno ai 5.400/6.000  Euro/anno pari a circa il 5,3%. Rendimenti questi oggi sicuramente impensabili in altri settori. Se in concomitanza a questo chi ci governa decidesse di iniziare a ridurre la pressione fiscale sulla casa (come da tempo si sente dire) potrebbe forse essere il momento buono per fare un punto a capo e far decidere molti “vecchi” e nuovi investitori a tornare ad avere interesse per il mattone.

Niente vieta che il nostro mercato immobiliare possa  anche virare verso una maggior quantità di affitti per chi cerca la prima casa da abitare ed una maggior concentrazione di immobili in mano agli investitori, che poi è quello che succede ormai da tempo in Inghilterra, U.S.A., ecc. . Questa nuova tendenza potrebbe essere anche stimolata dal grande cambiamento che sta subendo la nostra società. Il giovane di oggi non è più radicato alla sua città di origine e deve essere pronto a cambiare rapidamente città o stato in funzione delle prospettive di lavoro. E’ chiaro che questo comporta quindi la necessità di un impegno più leggero circa l’abitazione ed una più facile possibilità di un rapido spostamento. Ecco quindi che la soluzione più logica potrebbe essere quella dell’affitto, sempre che i prezzi dei canoni si mantengano proporzionati agli stipendi percepiti.

E’ questo un punto focale di non poca importanza che, nella nostra città stenta ancora ad essere percepito dai proprietari di case. Molti di loro si intestardiscono a lasciare la casa vuota per mesi, se non per anni, pur di continuare a tentare di prendere lo stesso canone che percepivano in passato. Le cose invece sono cambiate e come sempre, per concludere affari, occorre andare incontro al mercato e non “contro”! Il nostro consiglio è quello di diminuire le pretese ed affittare le case! Lasciare una casa vuota per un mese di più è come affittare a 50 Euro in meno al mese per tutto l’anno. Se sta vuota due mesi sono 100 Euro in meno al mese e così via. Specialmente per contratti a breve scadenza è questo, a nostro avviso, un grave danno per i proprietari.

Tutti noi speriamo nella fine di questa crisi e tutti gli operatori di mercato sono alla famelica ricerca di segnali positivi che ci facciano ben sperare. Possiamo quindi rischiare di farci ingannare dalle nostre stesse speranze ma io, che non sono certo un ottimista su questo argomento, mi permetto di sottolineare questo aspetto del mercato delle locazioni perché lo ritengo molto interessante e perché penso che, come tutte le crisi, anche questa prima o poi finirà, che il difficile è capire, prima degli altri, quando finirà e che dopo, come sempre è successo, ci sarà tanta gente che si morderà le mani per non aver comprato!

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Autore: luigi baldasseroni

Sono un Agente Immobiliare che lavora a Livorno dal 1990. Dopo sei anni di collaborazione con l'Agenzia Immobiliare House and Boat ho aperto la mia agenzia a Livorno in Via Marradi 84/a. Mi occupo in prevalenza di compravendita di immobili ad uso residenziale fra privati. Sono associato alla FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali).

2 thoughts on “La strana situazione dell’attuale mercato degli affitti residenziali a Livorno

  1. sii + sintetico !!!!!!!!!!!!!!!

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    • Ok Guido terrò conto. Grazie.
      E’ il mio primo articolo e devo farmi le ossa.
      La paura di non essere in grado di spiegare bene il concetto mi ha fatto allungare un pò!
      Oppure, come dice mia moglie, sono semplicemente logorroico!

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