Luigi Baldasseroni

Uno sguardo sul mercato immobiliare livornese

Perché l’APE: Attestato di Prestazione Energetica

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Molte persone che desiderano vendere od affittare la propria casa non si sono ancora preoccupate di farsi fare l’ormai famoso Attestato di Prestazione Energetica. In questo articolo non voglio addentrarmi nell’aspetto tecnico di questo documento (sul quale non vi nego ho comunque alcuni dubbi) o su quello normativo (ed i dubbi ce li ho anche qui!), ma semplicemente su quello che questo documento può interessare a chi vuole vendere o affittare un immobile.

Per prima cosa è bene dire che non tutti i proprietari di immobili sono obbligati a preoccuparsi dell’APE. Se per utilizzare correttamente un immobile (cioè secondo la sua destinazione urbanistica), non è previsto che questo debba essere riscaldato o raffreddato, non c’è bisogno dell’APE. Fra questi, quelli che possono interessare di più i lettori, sono sicuramente le cantine, le soffitte, i garage, i magazzini ad uso deposito, alcune strutture stagionali e pochi altri. Negli altri casi, il proprietario che vuole vendere, donare, affittare la propria casa, il proprio fondo commerciale, il proprio capannone ad uso artigianale, ecc. è obbligato a corredarlo di questo attestato. Inoltre il documento serve specificatamente solo dal momento che si decide di vendere od affittare il proprio immobile.

La Prestazione Energetica, in parole semplici (non me ne vogliano i tecnici!), indica la quantità di energia che saremo costretti ad utilizzare, per riscaldare o raffreddare un determinato immobile, per farlo arrivare e mantenerlo ad una determinata temperatura interna stabilita dalla norma. E’ evidente quindi che più sarà alta questa quantità di energia, più alto sarà il dispendio economico per il proprietario e peggiore sarà il livello qualitativo dei materiali e degli impianti utilizzati nella costruzione dell’immobile. Di conseguenza più alta sarà la Classe Energetica di un immobile migliore sarà il suo “biglietto da visita” in caso di vendita o di affitto.

La legge è recente e molti non ci fanno ancora grande attenzione, ma i giovani (che sono sempre più attenti alle novità) quando vengono a cercar casa con noi agenti immobiliari già si interessano circa la classe energetica. Con il passare del tempo sarà sempre più così e quindi questo documento acquisterà sempre più importanza al momento della vendita o dell’affitto.

Devo dire che  gli agenti immobiliari nei primi tempi hanno faticato non poco a convincere i proprietari a procurarsi questo attestato.  Poiché infatti richiede un costo, i proprietari ci rispondevano che lo avrebbero fatto fare al momento della vendita. In realtà invece questo documento necessita immediatamente dal momento della messa in vendita (od in affitto) dell’immobile. La legge infatti impone all’Agente Immobiliare (ma anche al proprietario che non si affida ad un agente) di dare immediatamente l’informazione relativa alla prestazione energetica, sin dall’ inizio della trattativa per l’immobile. Addirittura obbliga (proprietari e/o gli Agenti Immobiliari) a pubblicare i dati dell’Ape sugli annunci immobiliari.

L’originale di questo documento deve essere depositato in Comune ed una sua copia, in originale, deve essere consegnata all’acquirente, che potrà avvalersene per 10 anni dal momento della data di presentazione in Comune. Nel caso invece che l’immobile venga ristrutturato in modo sostanziale  (modificando più del 25% del suo involucro o ad ogni intervento migliorativo di ristrutturazione impiantistica o di sostituzione di componenti quali la caldaia), dovrà essere aggiornato nuovamente.

Nei primi tempi di emanazione della legge questo documento si chiamava ACE (Attestato di Certificazione Energetica) oggi trasformato in APE. La sostanza non è cambiata di molto e coloro che hanno in mano un ACE possono comunque utilizzarlo per 10 anni, anche se ho già sentito qualcuno che metteva in discussione la cosa (siamo in Italia o no?).

Oggi finalmente i proprietari hanno capito che di questo documento non se ne può fare a meno se si desidera vendere o affittare, ma soprattutto, hanno capito che serve farlo fare sin da subito, da quando APEcioè si inizia la prima ricerca dei clienti. La legge inoltre dice che occorre specificare non solo la Classe Energetica ma anche l’Indice di Prestazione Energetica e quindi non è sufficiente menzionare solo la Classe Energetica (cioè quella contrassegnata dalle lettere A+, A, B, C, D, E, F, G) ma anche l’Indice di Prestazione Energetica Globale (EPgl) chiamato anche IPE, che è quel numero dato dal rapporto fra kilowatt/ora per metri quadrati dell’immobile e che è evidenziato nella prima pagina dell’APE sotto l’indicatore denominato Indice di Prestazione Energetica Globale. Questo numero indica infatti il “consumo” e quindi il fabbisogno di energia che serve per garantire un adeguato livello di comfort in quell’immobile.

E’ quindi evidente l’importanza che sempre di più avrà questo documento utile per mettere in guardia l’acquirente o l’affittuario circa la spesa annuale che dovrà affrontare per riscaldare o raffreddare l’appartamento che sta acquistando. Oggi i costi per ottenere questo attestato, fatto bene da un tecnico abilitato ed esperto, oscillano a Livorno intorno ai 100 Euro per un appartamento di media metratura. Non è un lavoro semplice e neppure da poter fare in breve tempo, specialmente se lo si vuol fare bene. A mio avviso quindi i prezzi molto bassi dovrebbero mettere in allarme il committente. Occorre poi specificare che uno dei compiti primari del certificatore dovrebbe essere anche quello di consigliare il proprietario circa le eventuali modifiche da effettuare per migliorare la classe dell’appartamento ed avere quindi un notevole risparmio dei consumi. E’ evidente quindi che, come per tutti gli interventi professionali, è meglio rivolgersi ad uno in gamba!

Per finire vi espongo i miei dubbi.

In primo luogo pur ritenendo la legge importante e tutelante per il consumatore, mi sembra veramente assurdo applicarla agli immobili costruiti in tempi molto lontani. Mentre oggi infatti i costruttori possono decidere il livello qualitativo di coibentazione e quindi la classe energetica conseguente diventa un valido indicatore di qualità,  in passato nessuno neppure ci pensava. In una nazione come la nostra, ricca di edifici medioevali (od anche antecedenti) ancora perfettamente utilizzati ed assai prestigiosi, andare a valutare la dispersione termica o la coibentazione di mura e finestre mi sembra una vera assurdità. Era forse opportuno prevedere una classe standard per tutte le costruzioni antecedenti una determinata data e tutto sarebbe stato molto più semplice e meno dispendioso per i proprietari.

L’altro dubbio è relativo alla certezza del dato. Avendo potuto valutare centinaia di APE mi sono reso conto che i valori possono cambiare in modo eclatante non solo usando differenti software, comunque omologati, ma anche facendo fare l’attestato a due diversi tecnici. E’ evidente che la normativa non è ancora ben definita e permette un range interpretativo assai vasto al momento dell’inserimento dei dati. Credo comunque che gli esperti siano al lavoro proprio per modificare, migliorare e standardizzare meglio questa raccolta di dati ed uniformare anche i software che vengono usati per il calcolo. Ad oggi comunque sono convinto che se facciamo effettuare due attestati a due diversi tecnici, per lo stesso immobile, vedremmo due risultati ben diversi tra loro.

Vedi anche:

http://www.edilportale.com/news/2015/03/risparmio-energetico/prestazioni-energetiche-degli-edifici-a-breve-il-nuovo-decreto_44354_27.html

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Autore: luigi baldasseroni

Sono un Agente Immobiliare che lavora a Livorno dal 1990. Dopo sei anni di collaborazione con l'Agenzia Immobiliare House and Boat ho aperto la mia agenzia a Livorno in Via Marradi 84/a. Mi occupo in prevalenza di compravendita di immobili ad uso residenziale fra privati. Sono associato alla FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali).

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