Luigi Baldasseroni

Uno sguardo sul mercato immobiliare livornese

Dovete Vendere o Comprare casa? Occhio alla Conformità Urbanistica!

2 commenti

Vendere e comprare casa ha sempre comportato un certo impegno ed anche un po’ di stress sia per i venditori che per gli acquirenti. L’intervento dell’Agente Immobiliare dovrebbe essere mirato a sollevare sia gli uni che gli altri da molte incombenze, da molte perdite di tempo ed anche da alcuni rischi. Purtroppo in certi casi non è così ed anzi certe volte è successo che proprio l’intervento di un Agente Immobiliare, impreparato o addirittura in malafede, abbia peggiorato non poco le cose.

In questo mio blog cerco, per quanto possibile e per quanto le mia esperienza me lo consenta, di aiutare chi, non essendo esperto del mercato immobiliare e delle regole che lo governano, si trova a dover affrontare una vendita o un acquisto. Resta scontato che, essendo io un Agente Immobiliare, consiglio comunque di affidarsi sempre ad un collega esperto e nel quale si ripone la propria fiducia. Questo vale naturalmente per gli Agenti Immobiliari ed anche per tutte le altre occasioni della vita nelle quali c’è bisogno dell’aiuto di un professionista.

Con le modifiche recentemente (e finalmente) introdotte dalla legge a tutela degli acquirenti, per cercare di evitare che possa succedere di acquistare immobili non conformi alle norme e quindi (detto in modo più semplice) per evitare di prendere sonore fregature (come succedeva in passato), l’iter della compravendita negli ultimi anni si è leggermente complicato per il venditore ma con grande beneficio per l’acquirente. E questo, se è possibile che non sia stato ancora ben recepito dai clienti (non essendo esperti in materia ed affacciandosi al mercato della compravendita solo in poche circostanze occasionali nel corso della loro vita), non è accettabile che non lo sia da parte di professionisti che quotidianamente fanno vendere e comprare case ai loro clienti (gli Agenti Immobiliari!).

Il primo (ed in certi casi anche unico) pensiero di un venditore quando decide di mettere in vendita la sua casa è quello di stabilire un prezzo da chiedere e trovare il sistema più semplice, valido ed economico per metterla in vendita. Ognuno di noi, quando mette in vendita la propria casa, è portato a pensare che sia la migliore nel suo genere, che sia commerciabile e che non ci siano grossi problemi in caso di vendita. Molto spesso (e per quello che ho potuto vedere io si parla di un 40/50% delle volte!) non è così!

Le continue modifiche delle norme edilizie dal dopo guerra ad oggi, la diversa attenzione posta, nei decenni passati, alla verifica del rispetto delle norme urbanistiche e la leggerezza con cui alcuni costruttori hanno portato a compimento immobili palesemente difformi dai progetti approvati in Comune, ha fatto si che oggi abbiamo un mercato immobiliare sicuramente caratterizzato da una grossa percentuale di immobili non conformi dal punto di vista urbanistico e/o catastale. In certi casi poi il proprietario può anche essere tratto in inganno dal fatto che la conformità catastale risulta perfetta. Cioè quando la planimetria catastale risulta perfettamente identica alla situazione reale dell’immobile. Questo però non è assolutamente sufficiente per stare tranquilli perché conformità catastale e conformità urbanistica sono due situazioni distinte e devono essere verificate entrambe. La verifica della conformità urbanistica deve essere fatta presso gli uffici specifici del Comune dove è ubicato l’immobile; qui occorre richiedere l’accesso agli atti relativi e, a nostro avviso, non essendo cosa semplice, è bene che sia affidata ad un tecnico non solo abilitato ma anche scrupoloso. Le eventuali difformità sono naturalmente tutte diverse e di varia gravità. In alcuni casi sono lievi ed in altri sono gravi o gravissime. In molti casi la situazione può essere risolta dal tecnico in modo abbastanza semplice, in tempi brevi e con spesa ridotta. Ma deve comunque essere risolta! Perché oggi gli acquirenti, essendo più informati, sono sicuramente più attenti e più scrupolosi di un tempo e non accettano di accollarsi le problematiche dei venditori. In altri casi poi le difformità sono più gravi, i tempi di risoluzione più lunghi e le spese per il venditore, per sanare il tutto, molto più gravose. In questi casi è possibile che i rogiti vengano rimandati di diversi mesi o, nei casi peggiori, vengano addirittura annullati, con gravi danni per chi è responsabile e con cause legali che si protraggono negli anni.

Tutto questo succede quando si scopre che l’immobile che viene messo in vendita non è conforme alle norme urbanistiche! A maggior ragione se questa scoperta viene fatta dopo che si è firmato un preliminare di vendita (o anche una proposta di acquisto!) perché il venditore, in questi casi, si è ormai impegnato a vendere qualcosa che pensava in regola ma in regola non è e deve comunque risolvere il problema prima della data del rogito. Qual’è allora il primo consiglio che un Agente Immobiliare professionalmente valido deve dare ad un cliente che desidera mettere in vendita la propria casa? Quello di far verificare la conformità urbanistica e catastale ad un tecnico di fiducia! Infatti anche se chi vende non ha mai effettuato lavori nella propria abitazione e la rimette in vendita esattamente come quando l’aveva comprata, non è assolutamente detto che l’immobile sia conforme. Com’è possibile? Semplice, oggi viene verificato tutto quello che è successo dal momento della concessione edilizia, e quindi dal momento della costruzione, sino al giorno della vendita. Se quindi abbiamo comprato un immobile nel 1980, che era stato costruito nel 1950, e lo vogliamo rivendere oggi, il notaio chiederà di verificare la conformità sin dal 1950 e quindi vorrà verificare anche quello che è successo nei 30 anni precedenti il nostro acquisto. Quando quindi un Agente Immobiliare trova un venditore che si ostina ad assicurargli che il suo appartamento è certamente in regola, ha il dovere di avvisarlo che non può esserne certo se non ha fatto verificare la conformità da un tecnico. Spesso il venditore non gradisce sentirsi dire che il suo appartamento potrebbe non essere a norma e che deve, prima di ogni altra cosa, affidare l’incarico ad un tecnico spendendo alcune centinaia di euro, per far fare questa verifica prima di impegnarsi a vendere. Alcuni Agenti Immobiliari quindi non insistono o addirittura evitano di allarmare il venditore circa le gravi problematiche alle quali potrebbe andare incontro perché, forse non ci crederete ma, molti venditori sono portati a “scartare” Agenti Immobiliari che “creano” loro queste problematiche e sono portati a sceglierne altri che non gli creano tanti problemi iniziali o che addirittura li rassicurano con la famosa frase “Non c’è problema! Noi si vende tutto!”. E’ bene invece sapere che se poi vengono fuori dei problemi (anche grossi!), magari dopo aver firmato una proposta di acquisto e magari anche dopo aver pagato la provvigione all’Agente Immobiliare, questi problemi se li dovrà subire tutti il proprietario (anche se ora, fortunatamente, si può portare in tribunale l’Agente Immobiliare se pecca di imperizia, di negligenza o peggio!).

Chiarito questo, qual è il miglior suggerimento da dare ad un cliente che deve vendere casa? Dopo aver raccolto tutta la documentazione in suo possesso relativa all’immobile (visura e planimetria catastale, APE, atto di provenienza, eventuali condoni, certificato di abitabilità, e chi più ne ha più ne metta) è bene chiamare un tecnico di fiducia e far fare la verifica della conformità urbanistica dell’immobile. Una volta fatta la verifica, se tutto è in regola, il tecnico redigerà la Relazione Tecnica di Conformità Urbanistica con la quale si assumerà la responsabilità di dichiarare che l’immobile è urbanisticamente e catastalmente in regola e quindi commerciabile. Con questo documento, che comunque verrebbe richiesto dal notaio in fase di rogito o di preliminare, il venditore può stare tranquillo di non avere sorprese e quindi di non correre il rischio di dover essere inadempiente al momento della vendita per problemi urbanistici dipendenti dal suo immobile. Allo stesso tempo anche l’acquirente sarà sicuro di comprare un immobile che non nasconde magagne. Se invece il tecnico dovesse scoprire delle difformità, il venditore avrà tutto il tempo di sanarle o comunque di affrontare la situazione perché ancora non si è impegnato con nessuno e quindi senza subire ulteriori danni.

Solo dopo questi passaggi è poi possibile per l’Agente Immobiliare esprimere il suo parere sul valore commerciale del bene (è evidente infatti che prima di effettuare una valutazione è indispensabile sapere cosa stiamo valutando!) e poi finalmente mettere in vendita il proprio immobile sapendo che non ci saranno spiacevoli sorprese al momento della vendita! L’Agente Immobiliare coscienzioso aspetta volentieri anche qualche mese ad intascare le provvigioni pur di non far trovare in difficoltà i suoi Clienti.

Diffidate dell’Agente Immobiliare che non vi consiglia tutto quanto sopra prima di iniziare con la vendita del vostro immobile, perché le cose sono due: o non è esperto, oppure pensa solo al suo interesse e alle sue provvigioni!

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Autore: luigi baldasseroni

Sono un Agente Immobiliare che lavora a Livorno dal 1990. Dopo sei anni di collaborazione con l'Agenzia Immobiliare House and Boat ho aperto la mia agenzia a Livorno in Via Marradi 84/a. Mi occupo in prevalenza di compravendita di immobili ad uso residenziale fra privati. Sono associato alla FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali).

2 thoughts on “Dovete Vendere o Comprare casa? Occhio alla Conformità Urbanistica!

  1. Buongiorno, le racconto in breve la mia storia. In novembre tramite agenzia facciamo una proposta d’acquisto per una casa, accettata dal venditore, in gennaio facciamo il preliminare con rogito entro e non oltre il 31 agosto termine essenziale. Porto le carte dal notaio il 31 maggio, quest’ultimo nota difformita’ urbanistiche e non si rogita. Vengono portate in comune il 16 luglio le carte per la sanatoria. Ad oggi siamo fermi con il rogito e noi ci troviamo incasinati anche con la vendita del nostro appartamento, avendo accettato una proposta d’acquisto. cosa dobbiamo fare ora?.

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    • Buongiorno a lei. Il suo racconto effettivamente è un po’ troppo “in breve” per poterle rispondere con cognizione di causa. Senza conoscere bene tutti i passaggi non posso consigliarla e mi limito a darle una risposta abbastanza generica ma che, comunque, spero le sia utile.
      Di solito, utilizzando un agenzia immobiliare i passaggi sono almeno tre: una proposta d’acquisto eventualmente accettata, un preliminare (che io consiglio di fare sempre dal notaio che poi sarà incaricato del rogito) prima del quale viene verificata la situazione urbanistica, catastale ed ipotecaria dell’immobile, ed infine il rogito. Nel vostro caso mi sembra di capire che l’ultimo passaggio, firmato dalle parti, sia stato il preliminare di gennaio. Perchè allora le carte al notaio sono state portate solo il 31 maggio?
      In ogni caso per rispondere alla sua domanda “Cosa dobbiamo fare ora?” è necessario sapere cosa avete pattuito nel preliminare! E’ infatti quello il documento più importante, in ordine di tempo, sul quale le parti sono rimaste impegnate.
      Il problema che cerchiamo di evitare consigliando a tutti i proprietari di farsi fare una relazione tecnica di conformità urbanistica prima ancora di mettere in vendita il loro immobile e proprio quello di evitare guai nel periodo che va dal preliminare al rogito. Periodo che naturalmente è molto delicato, in quanto spesso venditore e compratore si sono già impegnati con terzi per altro acquisti o altra vendita e le tempistiche diventano allora stringenti. Il notaio a questo punto per rogitare ha bisogno evidentemente della sanatoria ma questa non dipende dal venditore o dal suo tecnico ma dalla Commissione Edilizia, che può decidere si concederla o meno e spesso, quando viene concessa, ci vogliono comunque alcuni mesi.
      Se pensate che questa concessione sia abbastanza probabile che venga data, chiedete al tecnico che se ne sta occupando se vi informa anche delle tempistiche necessarie per ottenerla e valutate poi a quali problematiche potreste andare incontro se verrà superata la data del 31 agosto, prevista per il rogito. Oltretutto, dalle sue parole, mi sembra di capire che nel preliminare è stato stabilito che questa data sia un “termine ultimo ed essenziale”. Se così fosse le dico che questa specifica non si mette a caso ed occorre capire perché è stata messa. Poiché questa frase, giuridicamente, ha un significato ben preciso, se così fosse, renderebbe ovviamente ancor più delicata la situazione.
      Nel caso desiderasse un consiglio meno generico avrò bisogno di consultare i documenti, ma il mio, potrà comunque essere sempre e solo un consiglio basato sull’esperienza di tanti anni passati fra proposte e preliminari. Per seguire un iter decisivo meglio sempre affidarsi al notaio che avete scelto per il rogito o ad un legale esperto in materia di proposte e preliminari per l’acquisto di immobili.
      Cordiali saluti.

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