Luigi Baldasseroni

Uno sguardo sul mercato immobiliare livornese

Ricominciare ad investire negli immobili? Come e dove?

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Dopo circa 7 anni di crisi (soprattutto immobiliare!) nel 2016 la curva del numero delle compravendite immobiliari in Italia ha cambiato l’inclinazione ed è tornata a salire!

Inutile dire che i media e, soprattutto, gli operatori di settore, si sono immediatamente buttati sulla notizia sia per la sua importanza sociale (i primi), sia per la speranza che questa potesse incentivare i clienti ancora dubbiosi a fare il fatidico passo dell’acquisto (i secondi).

dsc07979Svolgendo la professione di Agente Immobiliare ho avuto modo di analizzare questo “fenomeno” direttamente dal suo interno, potendo valutare in prima persona la sua effettiva entità e soprattutto capire chi siano stati gli artefici di questa inversione di tendenza. Elementi questi non di poco conto per poter cercare di interpretare, con la dovuta quota di presunzione (caratteristica credo di ogni Agente Immobiliare), il futuro del nostro mercato immobiliare e poter quindi cercare di dare buoni suggerimenti di investimento a coloro che fossero interessati a questo settore.

Essendo membro di una delle più importanti federazioni di Agenti Immobiliari d’Europa, ho modo anche di attingere quotidianamente ad informazioni specifiche di settore che arrivano da importanti associazioni di categoria, istituti bancari e professionisti sparsi su tutto il territorio nazionale ed europeo. Ma, lavorando da quasi 30 anni, esclusivamente sul territorio di Livorno, mi permetto in questo articolo di esprimere la mia opinione solo in relazione al mercato immobiliare del nostro piccolo territorio e, se mi riuscisse di aver ragione, mi sembrerebbe già un grosso risultato! Non è comunque mia intenzione predire il futuro (lasciamolo fare ad altri!), ma semplicemente analizzare la situazione del mercato immobiliare livornese dell’ultimo anno, per cercare di capire se possono esserci i presupposti per poter sperare in una ripresa futura ed essere quindi di aiuto a chi volesse affacciarsi su questo mercato.

Per prima cosa vorrei approfondire il discorso sull’aumento delle compravendite immobiliari. Si parla prevalentemente di immobili ad uso residenziale e con solo una minima parte di seconde case. Questo primo dato ci permette di capire che il mondo del lavoro è ancora totalmente fermo. Nessun avvocato, commercialista, agente di viaggio o architetto, compra ancora l’ufficio o il fondo commerciale per andarci a svolgere la propria attività. E’ evidente che non vedono ancora “rosa” nel loro futuro o comunque non vedono molta stabilità. La grande percentuale di prime case ci indica invece che si sono mossi prevalentemente coloro che hanno comprato casa per esigenze strettamente familiari, quasi come se a comprare o vendere fossero stati solo quelli che ne avevano assoluta necessità.  Dando poi uno sguardo all’età degli acquirenti, i giovani dai 20 ai 30 anni  sono ancora pochi. I motivi sono in parte abbastanza facili da ipotizzare. Pur essendo infatti diminuiti i prezzi di circa il 45% rispetto a 6/7 anni fa, è ancora naturalmente indispensabile per un giovane attingere ad un mutuo. Se è vero che le banche hanno ripreso ad erogare denaro ed i tassi sono bassi, è anche vero però che le garanzie richieste sono difficili da produrre: impieghi a tempo indeterminato, buste paga capienti, eventuali garanti. Tre ostacoli praticamente insormontabili per i giovani: gli impieghi (e qui siamo già fra i più fortunati) si trovano prevalentemente a tempo determinato, le buste paga sono basse, nonni e genitori sono già impegnati fin sopra i capelli per conto loro e non possono certo fare da garanti ai figli.

La fascia di età più presente è quella che va dai 35 ai 70 anni. Questo ci dice che a cambiar casa sono soprattutto famiglie già formate da tempo, dove, in questi anni, sono nati dei figli e la casa è quindi diventata piccola, oppure coppie non più giovani che si ritrovano da sole senza i figli e vendono la casa grande, costosa ed ormai inutile, per comprarne una a giusta misura e meno dispendiosa.  Il mercato per questi clienti presenta ora vantaggi enormi. I prezzi della case non sono mai stati così bassi, i tassi dei mutui sono talmente bassi che in certi casi sono arrivati sotto l’1%! I quaranta/cinquantenni che hanno comprato casa una ventina di anni fa hanno ormai finito di pagare il loro mutuo ed i soldi che ricavano dalla vendita, anche se in misura inferiore rispetto a quanto potevano prendere prima, restano comunque praticamente totalmente a loro disposizione per mettere le basi di un nuovo acquisto. E’ evidente anche che per questa fascia di acquirenti (che quasi sempre passano da una casa più piccola ad una più grande) il gap di differenza negativo che subiscono nella vendita è totalmente ripagato ed anzi superato, dal gap positivo che vanno a guadagnare nell’acquisto. Se è vero infatti che la loro casa valeva 200.000 Euro ed oggi nel vale 140.000, facendo loro “perdere” 60.000 Euro nella vendita, quando questi vanno a ricomprare una casa più grande, che magari valeva prima 300.000 Euro, oggi la pagano probabilmente 200.000, facendo loro “guadagnare” 100.000 Euro ed avendo quindi una differenza a loro vantaggio di 40.000 Euro. Stessa cosa dicasi per i non più giovani che vendono la casa grande e ci prendono comunque di più di quanto devono spendere per acquistare la casa più piccola, con il doppio vantaggio di andare a spendere meno mensilmente per la manutenzione e mettersi un piccolo capitale da parte per la vecchiaia.

Ecco quindi che iniziamo a capire il perché dell’ inversione di tendenza della curva delle compravendite: migliaia di famiglie, che da anni ormai avevano l’esigenza di cambiare casa, ma erano bloccate da una serie di motivi, vedendo i prezzi scendere vertiginosamente, avendo un lavoro sicuro od una pensione, vedendo i tassi dei mutui così bassi, ed essendo diventato ormai impossibile restare nella vecchia casa (vuoi per lo spazio o per gli alti costi di manutenzione), si sono finalmente decisi a fare il grande passo dell’acquisto. Questo però solo dopo che i venditori hanno accettato di abbassare ancor di più il prezzo di vendita della propria casa, perché comunque, se prima non fossero riusciti a vendere la loro, non avrebbero comunque potuto fare il nuovo acquisto. Ecco quindi che si viene a creare lo “strano” fenomeno di vedere la curva delle compravendite che inizia a risalire mentre quella dei prezzi continua ancora scendere. Metto strano fra virgolette perché in realtà abbiamo già visto questo fenomeno nel nostro mercato. Il mercato immobiliare reagisce infatti molto lentamente ai vari cambiamenti. Per far cambiare la tendenza ai prezzi occorre un lungo e consolidato periodo di ripresa o diminuzione delle compravendite. Lo stesso fenomeno, invertito, lo abbiamo visto all’inizio di questa crisi. Le vendite hanno iniziato a diminuire sin dal 2007, ma i prezzi delle case hanno continuato a crescere almeno fino a tutto il 2010. In quel caso ci sono voluti quasi tre anni perché i prezzi iniziassero ad invertire la tendenza e seguissero la realtà della situazione. Questa volta è probabile che ci voglia anche di più. Intanto infatti non è certo che le compravendite nel 2017 superino quelle del 2016 e poi sicuramente questa volta non ci sarà l’incentivo del mutuo al 100% (o anche di più) ed inoltre lo shock causato agli investitori che da decenni facevano cieco affidamento sulla solidità del mercato immobiliare, non sarà sicuramente facile da superare nel breve periodo.

Ma la valutazione più importante da fare è quella relativa al lavoro. Il 2016 potrebbe aver fatto vedere un’impennata delle vendite fine a se stessa. Dovuta a tutto quello che ho scritto sopra e non essere il segnale vero della ripresa del mercato immobiliare. E questo perché tutto resta legato indissolubilmente, come sempre e come è logico, al mercato del lavoro ed alla “salute” economica del paese!  Come si può pensare che riparta il mercato della casa se le persone non hanno fiducia nel loro posto di lavoro? Nelle loro aziende? Nel loro futuro economico? Ecco quindi che dobbiamo ancora vedere bene cosa succederà anche solo nei prossimi mesi o almeno nel prossimo anno. Se la tendenza all’acquisto continuerà anche nel 2017 potremmo iniziare a pensare che forse il fondo (dei prezzi) è stato toccato. Che davanti avremo una ripresa. Magari lenta e con una curva quindi meno ripida di com’è stata nella discesa, ma comunque sempre di ripresa vera si potrà iniziare a parlare.

Se si vogliono fare gli affari però, è ben noto che si deve anticipare i mercati. I bravi investitori sanno annusare l’aria del cambiamento con un buon anticipo sulla massa ed è in quel momento che riescono a fare i migliori affari. Ecco che nel 2016, dopo molti anni di totale scomparsa, abbiamo visto riapparire i primi acquirenti di seconde case. Come dicevo all’inizio di questo articolo, il grosso delle compravendite ha interessato il residenziale e di questo, solo una piccola percentuale si riferisce alle seconde case. Piccola ma comunque significativa. Ci dice infatti che qualcuno inizia a pensare che la redditività e la sicurezza dell’investimento nella casa ritorna ad essere preferibile rispetto ad altri investimenti. E’ palese infatti che la diminuzione dei prezzi di vendita sia stata enormemente superiore alla diminuzione dei prezzi delle locazioni, perché grandi fasce di mercato (soprattutto giovani o separati) sono andate ad aumentare la domanda degli affitti. Questo ovviamente, anche se può sembrare strano, trovandoci in un mercato immobiliare in grande crisi, ha fatto sì che il rapporto prezzo/locazione (e quindi redditività dell’investimento immobiliare) sia notevolmente migliorato in questi ultimi anni.

Certo non è il caso di andare a comprare ad occhi chiusi. Per mio conto (e parlo quindi sempre di Livorno) cercherei comunque di individuare bene la tipologia immobiliare migliore per il massimo della redditività. Mentre una ventina di anni fa avrei consigliato gli appartamenti più piccoli in assoluto (mono o bilocali) oggi notiamo che la richiesta di locazione arriva prevalentemente da giovani coppie o separati con figli. Questo porta ad aumentare la domanda di piccoli/medi appartamenti! La seconda camerina è molto richiesta ed il monolocale sta stretto a tutti perché anche i “giovani” che cercano casa lo fanno intorno ai 30 anni e le esigenze di spazio a questa età si fanno già sentire. Se si parla di bilocale lo consiglierei quindi di ampia metratura, magari con un soppalco in più oltre alla camera principale o meglio un piccolo trilocale, indicando una metratura intorno ai 60/65 mq. come massimo. In questi casi i costi di manutenzione ed i millesimi di proprietà restano contenuti e quindi mediamente non sono particolarmente gravose anche le spese di manutenzione negli anni. La metratura limitata consente anche di avere una locazione media intorno ai 3 o 4 anni ed una facile reperibilità del nuovo inquilino vista la notevole domanda. Consideriamo anche che, con queste metrature, iniziano ad essere molto vantaggiosi per i proprietari i contratti di affitto “concordati” fra i sindacati, per i quali esistono enormi vantaggi fiscali inerenti sia la cedolare secca (ridotta del 50%!) che l’IMU (da verificare annualmente da Comune a Comune).

Secondo aspetto da tenere in grande considerazione (specialmente per Livorno) è quello della la scelta della zona dove comprare la casa. Tutti i Livornesi sanno bene che i prezzi delle case nella nostra città salgono progressivamente partendo da nord e scendendo verso sud. Il richiamo del mare è per noi irresistibile!  Per l’investimento invece occorre valutare bene. A sud le case costano molto ma il canone di affitto ottenibile non è poi così tanto più alto da giustificare la differenza di spesa. E’ chiaro però che nell’investimento immobiliare oltre alla redditività mensile della locazione occorre anche valutare la rivedibilità del bene e le sue potenzialità di crescita di valore nel tempo e per questo la scelta della zona sud è in questo caso senz’altro preferibile. Personalmente comunque mi orienterei prevalentemente nelle zone centrali ma meno caotiche della città. Qui infatti la domanda è più alta, i canoni sono interessanti ed i prezzi d’acquisto sono attualmente molto ribassati. Le zone quindi che consiglierei sono quelle di Viale Italia, Accademia, Porta a Mare, Cavour, Magenta, Calzabigi, Montebello, Via Roma, Stadio, senza naturalmente trascurare Ardenza ed Antignano.

Spero di aver dato utili informazioni ai futuri investitori e la nostra Agenzia in questo momento propone varie soluzioni di investimento molto interessanti e totalmente diverse fra loro tali da poter quindi soddisfare varie esigenze. Chi fosse interessato può andare su http://www.baldasseroni.it

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Autore: luigi baldasseroni

Sono un Agente Immobiliare che lavora a Livorno dal 1990. Dopo sei anni di collaborazione con l'Agenzia Immobiliare House and Boat ho aperto la mia agenzia a Livorno in Via Marradi 84/a. Mi occupo in prevalenza di compravendita di immobili ad uso residenziale fra privati. Sono associato alla FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali).

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