Luigi Baldasseroni

Uno sguardo sul mercato immobiliare livornese

Prezzi delle case? Su o giù nei prossimi mesi?

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Fare previsioni sull’andamento dei prezzi degli immobili, anche solo per il prossimo futuro, può certamente apparire un po’ presuntuoso. E’ anche vero però che di una mia previsione il consumatore può farne ciò che vuole ed inoltre se nessuno la facesse non esisterebbero punti di riferimento per poter prendere delle decisioni su come comportarsi in questo particolare mercato. Se quindi accettiamo il concetto che qualcuno la deve pur fare, penso allora che sia bene che le faccia chi da tanti anni in questo mercato ci lavora, tenendo sempre presente che in qualsiasi momento le cose possono certamente cambiare sia per Volere Divino che governativo. Occorre intanto capire bene che il mercato immobiliare non può, ovviamente, avere oscillazioni rapide in quanto la normale operazione di compravendita richiede, mediamente, mesi e la decisione se farla o non farla magari, addirittura, anni. I prezzi delle case quindi non hanno certo la volatilità dei prezzi delle azioni che, in pochi minuti, passano di mano anche decine di volte. Detto questo abbiamo assistito nei decenni passati (direi dal dopo guerra in poi) ad un progressivo e quasi costante aumento dei prezzi degli immobili, con solo pochi momenti di stagnazione o brevi periodi di leggero calo. Questo continuo aumento dei prezzi degli immobili in Italia è stato così duraturo e, apparentemente, praticamente inarrestabile che ha generato un vero e proprio luogo comune circa la solidità dell’investimento in questo mercato. Per stare tranquillo, ed essere certo di investire bene i propri soldi, l’italiano medio, per quasi 60 anni, ha seguito una strada maestra: investire nel mattone! Tutto sembrava andare a gonfie vele sin quando, un bel giorno, tre fattori, tutti altamente negativi, si sono sommati nello stesso momento, come una grande congiunzione astronomica, l’uno insieme all’altro, facendo crollare (almeno momentaneamente) questo mito. I tre fattori sono stati questi: il dramma della crisi finanziaria nata dai mutui e prestiti subprime negli Stati Uniti, che ha portato al blocco delle erogazioni dei mutui anche in Italia;  la bolla dei prezzi degli immobili in Italia, che erano lievitati a dismisura rispetto agli introiti della famiglia media italiana; l’incredibile (ed anche assurdo) accanimento fiscale sui beni immobili, scatenato da tutti gli ultimi governi ed andato sempre più in crescendo, fino (e più che mai!) all’attuale governo compreso! Cosa potrebbe succedere d’ora in avanti? Potrebbe succedere che le banche ricomincino pian piano a fare quello per cui sono nate e cioè raccogliere denaro per poi finanziare privati ed aziende (e non solo per guadagnare loro e salvarsi così dal fallimento certo, come hanno fatto negli ultimi anni). Se lo faranno non crediate comunque che sarà stata una loro iniziativa (a loro andava benissimo continuare così!) è solo perché qualcuno, più potente di loro, glielo avrà imposto. Potrebbe succedere poi che dopo tanti anni di fermo alle compravendite (ormai quasi 7) le famiglie siano oggi nella necessità oggettiva di dover cambiare casa per sopravvenute esigenze (nascite, morti, separazioni, ecc.) e si voglia tentare quindi qualche nuovo acquisto, approfittando dell’eccezionale calo dei prezzi (si parla di -30% di media dal 2010 ad oggi!). Infine potrebbe succedere che qualcuno al governo, pur sapendo bene di dover continuare a spremerci per poter mantenere inalterati i loro stipendi e le loro pensioni, rifletta sul fatto che forse sarebbe il momento di allentare veramente (e non solo a parole) la stretta fiscale sugli immobili che, di fatto, è oggi il più potente freno alla ripresa. Ricordiamoci infatti che se l’IMU e tutte le altre gabelle limitano le compravendite delle prime case, inibiscono quasi totalmente quelle delle seconde, con la conseguenza diretta che, bloccando il mercato immobiliare in genere, si blocca una serie di mercati satelliti, che orbitano intorno a questo mondo, e che fra tutti costituiscono forse la maggior percentuale del PIL Italiano. Detto questo, e siamo stati molto ottimisti, potrebbe esserci a breve una leggera ripresa delle transazioni immobiliari. Ed i prezzi allora cosa faranno? Come detto all’inizio, la reazione non potrà essere immediata. Molte vendite continueranno ed essere fatte più per necessità che per piacere. Rate di mutuo troppo alte da pagare, commercianti e piccoli imprenditori costretti a vendere per immettere liquidità nelle loro imprese, spese annuali di gestione e tasse non più sostenibili per chi magari ha perso il lavoro o per chi ha una pensione modesta, ecc. ecc.. Le compravendite potrebbero quindi aumentare nel breve periodo, ma il mercato non potrà comunque accorgersene subito e di conseguenza non potrà reagire se non dopo qualche tempo. L’esempio analogo, ma contrario, lo possiamo infatti riscontrare valutando il periodo iniziale di questa crisi, che può essere facilmente visualizzato nel grafico qui sotto, guardando l’andamento delle due curve all’interno dei due rettangoli arancioni. Grafico 5         Dati a cura di Fiaip Livorno Il picco delle compravendite di immobili ad uso residenziale è stato raggiunto nel 2007 (linea blu dati nazionali) e dal quel momento è iniziato il calo e quindi è iniziata “la crisi”. I prezzi degli immobili invece (linea rossa dati locali) hanno continuato a crescere come se il mercato non percepisse quanto stava accadendo. E’ evidente che poi, con il passare dei mesi i venditori si sono accorti che i tempi di vendita si stavano allungando a dismisura e quindi chi aveva veramente voglia di vendere ha iniziato ad abbassare le proprie richieste. Questo però, come è possibile constatare dalla sovrapposizione dei due grafici,  si è iniziato a percepire veramente solo nel 2010, con un rallentamento dell’aumento ed il raggiungimento di un massimo, per poi iniziare progressivamente a diminuire in modo lento ma costante. La stessa cosa, ma al contrario, è molto probabile che si verifichi nel passaggio opposto. L’unica differenza potrebbe consistere nella differente inclinazione della curva. E’ probabile infatti che il progressivo aumento delle vendite avvenga in modo più lento e quindi anche il riflesso sui prezzi si potrebbe far sentire dopo un periodo più lungo rispetto ai tre anni  che ci sono voluti dal 2007 al 2010. Ciò che comunque un po’ tutti danno per scontato è che pur ripartendo ora con le vendite, i prezzi continuerebbero a scendere, se pur lentamente, ancora fino almeno alla fine del 2016, per poi provare ad invertire la tendenza nell’anno successivo. Sempre che tutto vada bene!

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Autore: luigi baldasseroni

Sono un Agente Immobiliare che lavora a Livorno dal 1990. Dopo sei anni di collaborazione con l'Agenzia Immobiliare House and Boat ho aperto la mia agenzia a Livorno in Via Marradi 84/a. Mi occupo in prevalenza di compravendita di immobili ad uso residenziale fra privati. Sono associato alla FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali).

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