Luigi Baldasseroni

Uno sguardo sul mercato immobiliare livornese

Quanto vale la mia casa?

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Uno degli argomenti più importanti che noi Agenti Immobiliari siamo obbligati ad affrontare quotidianamente, è quello delle valutazioni. Inutile dire che normalmente i proprietari sono quasi sempre scontenti delle nostre valutazioni, perché le reputano inferiori al reale valore del loro immobile. Caso strano però, gli acquirenti le giudicano invece, quasi sempre, esattamente al contrario. Che siano quindi giuste?

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E’ fuori discussione che per fare la valutazione di un immobile occorre veramente molta esperienza e molta pratica sul “campo”, specialmente poi in periodi come questi, durante i quali il repentino mutare del mercato, rende molto difficile seguire l’andamento dei prezzi.

Non è raro che un cliente, esasperato dal sentirne di tutti i colori, ci faccia questa domanda: “Ma mi dice dove posso andare a leggere quanto vale veramente la mia casa?”

Può sembrare una domanda assurda, ma in realtà me la sono sentita rivolgere più di una volta in tanti anni. Ed in effetti se ci pensate bene, specialmente oggi, ci arrivano talmente tanti dati, da tante diverse parti (pubbliche o private che siano), che a qualcuno può anche venire in mente che ci sia un “data base dei prezzi delle case” pubblicato da qualche parte, nel quale, se uno vuole, può andare a cercare la propria casa e trovarci il valore sempre aggiornato.  Nella maggior parte dei casi invece, i clienti che desiderano fare dei paragoni commerciali, si affidano ai valori che vengono pubblicati periodicamente sui quotidiani e che riportano i dati degli Osservatori dei più noti network immobiliari o che vengono quasi costantemente messi on line dai portali di annunci immobiliari. I tecnici invece fanno spesso riferimento ai valori riportati semestralmente sul sito dell’Agenzia delle Entrate nella sezione OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare).

Una volta per tutte (e per tutti) vorrei far chiarezza su questo argomento:

1°) Il valore della vostra casa non è reperibile in nessun data base, almanacco, registro od altro che sia!

2°) I dati pubblicati sui giornali, sui portali, o quelli che potete trovare pubblicati da qualsiasi Osservatorio, espressi zona per zona, in Euro al metro quadrato, non servono per fare il calcolo del valore della vostra casa, ma sono utilizzabili solo per avere l’indicazione dell’andamento del mercato immobiliare nelle diverse zone nel corso del tempo.

3°) La vostra casa è unica.  Non ne esiste una perfettamente uguale nel mondo e quindi ha un suo specifico valore, che è unico. Anche la casa del vostro vicino, sullo stesso vostro pianerottolo, appena finita di costruire come la vostra e perfettamente identica alla vostra come grandezza e disposizione interna, ha un valore diverso dalla vostra, anche solo per il fatto che una avrà un’esposizione migliore dell’altra.

4°) Inoltre, ogni giorno, il valore della vostra casa cambia seguendo l’andamento del mercato immobiliare della zona!

“Cavolo! Come faccio allora a sapere oggi quanto vale la mia casa?”

La risposta è molto semplice e sembrerà anche un po’ banale detta da me, ma la realtà è proprio quella che vi dico ora: chiamate un Agente Immobiliare di cui vi fidate e ve la fate valutare. Poi, se per un motivo o per un altro, non siete rimasti soddisfatti, ne chiamate un altro (sempre di vostra fiducia) e ve la fate valutare anche da lui ed il bello è che vi dirà, quasi sicuramente, una cifra diversa dal primo. E questo è perfettamente logico perché la valutazione si basa sulla comparazione e la comparazione si può fare solo in base all’esperienza. Se però gli Agenti Immobiliari sono entrambi esperti, vedrete che i prezzi risulteranno molto vicini fra loro.

Perché un Agente Immobiliare e non un Geometra, un Architetto o un Ingegnere?

In Italia esiste la consuetudine di chiamare un Agente Immobiliare, per farsi fare una valutazione della propria casa, solo quando si decide di venderla e si vuol quindi sapere il reale valore di mercato, dando anche per scontato che sia un servizio gratuito. Chissà perché?  Se però la perizia serve scritta e deve essere magari presentata in banca od in tribunale per un contenzioso, allora spesso viene chiamato in causa un tecnico e questo si da per scontato (giustamente) che deve essere pagato! A mio avviso, è questa un’ancestrale subordinazione psicologica e mentale, che abbiamo noi italiani, nei confronti del famoso “pezzo di carta”, che dovrebbe attestare la qualità e magari l’insindacabilità di un giudizio. Io naturalmente non voglio certo sminuire il lavoro e la preparazione di Architetti, Geometri od altri laureati o diplomati in materie inerenti l’edilizia (ai quali fra l’altro quotidianamente mi rivolgo per risolvere le problematiche tecniche che trovo nello svolgere la mia professione), ma ritengo che la valutazione commerciale non sia prettamente di loro competenza. Per poter avere infatti un’idea del valore di un immobile occorre poter fare un’adeguata comparazione con quello che il mercato offre in ogni momento. Ma non tanto con i prezzi esposti sugli annunci immobiliari, quanto sulle reali cifre di fine trattativa scritte sulle proposte d’acquisto e sui preliminari di compravendita sottoscritti negli uffici dei Notai. E’ evidente che questo tipo di informazione, necessaria oltretutto in un numero sufficientemente elevato per poter valutare la media dei prezzi in modo equilibrato, la possono fare solo coloro che quotidianamente effettuano la mediazione nella compravendita degli immobili. E questo, per legge, in Italia, possono farlo solo gli Agenti Immobiliari! E’ evidente quindi che nessuno meglio di un Agente Immobiliare, che magari opera da anni in una città e spesso prevalentemente in alcuni specifici quartieri, può essere più ferrato sull’andamento dei prezzi degli immobili della zona dove opera. Ed infatti è molto frequente che i tecnici, consci di questo, una volta incaricati di una perizia commerciale, si avvalgano della collaborazione di un Agente Immobiliare di fiducia per essere supportati nella parte economica della valutazione. Il tecnico invece, risulta a mio avviso indispensabile per  valutare specificatamente la conformità catastale ed urbanistica di un immobile, che oggi, a seguito delle nuove normative, è divenuto un aspetto importantissimo e delicatissimo della compravendita. Ecco quindi che se vogliamo essere veramente sicuri di quello che stiamo comprando o vendendo, potrebbe essere veramente utile chiamare sia un Agente Immobiliare, per farsi fare un’adeguata valutazione commerciale, che un tecnico per farsi fare la relazione tecnica di conformità, oggi consigliata anche dagli stessi notai in fase di rogito.

Ritengo che spesso non venga dato il giusto valore a questo aspetto del nostro lavoro. La valutazione è il momento più importante di una vendita; se si sbaglia questa è quasi certo l’insuccesso. Ma spesso non sono solo i nostri clienti a dargli poco peso, venditori od acquirenti che siano, ma capita anche che lo facciano gli stessi Agenti Immobiliari. E’ frequente infatti che a fare la valutazione di un immobile, le agenzie mandino un collaboratore alle prime esperienze lavorative od un acquisitore, il cui principale obiettivo è solo quello di prendere una casa in più in vendita. Può capitare addirittura che, dopo mesi di tentata vendita, l’Agente Immobiliare, titolare dell’agenzia che sta provando a vendere un immobile, non lo abbia ancora mai visto! E’ questo un atteggiamento a mio avviso veramente sbagliato e poco professionale da parte nostra, non solo perché ci porta ad impegnare risorse della nostra azienda (tempo e denaro) su un immobile che magari non ha possibilità di essere venduto, ma soprattutto perché rischiamo di fare dei grossi danni ai nostri clienti. Infatti, anche se, fra i due possibili errori, solitamente la valutazione viene sbagliata in eccesso, il risultato però spesso, purtroppo, non è comunque dei migliori, perché l’immobile resta invenduto per molti mesi e quando il proprietario si accorge dell’errore i prezzi sono scesi magari ancor di più, costringendolo poi a vendere a cifre più basse ancora di quelle che gli erano state prospettate in prima battuta dalle altre agenzie. Questo oltretutto, non sempre è un vero e proprio errore; spesso infatti viene fatta una valutazione superiore al valore di mercato per invogliare il proprietario a scegliere la nostra agenzia nei confronti di altre che avevano fatto valutazioni più basse, e magari più veritiere. Ecco perché il nostro consiglio non è solo quello di chiamare un Agenzia Immobiliare di fiducia, ma è soprattutto quello di chiedere specificatamente che, a valutare la vostra casa, sia mandata la persona più esperta e specificatamente preposta a questo servizio che, nella maggior parte dei casi (almeno a Livorno), è sicuramente l’Agente Immobiliare titolare dell’Agenzia.

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Autore: luigi baldasseroni

Sono un Agente Immobiliare che lavora a Livorno dal 1990. Dopo sei anni di collaborazione con l'Agenzia Immobiliare House and Boat ho aperto la mia agenzia a Livorno in Via Marradi 84/a. Mi occupo in prevalenza di compravendita di immobili ad uso residenziale fra privati. Sono associato alla FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali).

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