Luigi Baldasseroni

Uno sguardo sul mercato immobiliare livornese

Strano ma vero! Questo è il momento migliore per cambiar casa!

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Per noi Agenti Immobiliari è diventando un vero e proprio ritornello che ormai ci perseguita da anni. Si tratta della frase che un po’ tutti noi abbiamo in mente e che quando troviamo un professionista che opera nel nostro mondo, non possiamo esimerci dal fare: “Com’è questo mercato immobiliare? Riparte?”

Dico “tutti noi” perché, anche se lo troverete strano, mi ci metto anch’io a fare questa domanda, quando magari mi incontro con un Notaio o con un Architetto, come se loro potessero avere informazioni più “fresche” delle mie, oppure illudendomi forse che loro siano riusciti ad intravedere una “ripresa” in segnali a me sconosciuti.

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In realtà è bene rendersi conto che la vera “ripresa” del mercato immobiliare non dipende dai mutui più facili o più a buon mercato e neppure dalla diminuzione dei prezzi delle case. Che una casa costi 100.000 o 200.000 Euro cambia poco se non ho soldi per mandare avanti la mia famiglia; che i tassi di un mutuo siano al 2 o al 3% cambia poco, se non ho un lavoro o se non ho la sicurezza sul mio stipendio o sul mio reddito! La ripresa vera, quella cioè che farà ripartire in modo sostanziale le compravendite nel nostro settore, ci sarà solo quando ripartirà il mercato del lavoro (e cioè quando diminuirà drasticamente la disoccupazione giovanile), quando chi lavora avrà la sicurezza del proprio posto di lavoro, quando i piccoli e medi imprenditori torneranno ad avere guadagni che giustifichino il rischio d’impresa e soprattutto quando verranno tolte le tasse sulla casa (e non sulla prima ma sulla seconda, perché è quella che blocca il mercato degli investitori!). Credo quindi che ci vorrà sicuramente ancora un bel po’ di tempo!

Detto questo è l’ora che tutti noi ci si abitui a questa situazione. Un mercato immobiliare nel quale le compravendite sono genericamente diminuite  di un buon 40% rispetto agli anni d’oro, ma dove ancora si comprerà e si venderà casa per necessità! Certamente per qualche anno ancora avremo un limitato numero di acquisti per puro investimento (anche se l’Italia è un Paese dove le nicchie di investimento ci sono e ci saranno sempre!) salvo poi “mangiarci le mani”, magari fra dieci o quindici anni d’anni (cosa già risuccessa ve lo ricordate!). Se infatti nel breve periodo non c’è motivo di essere fiduciosi nella ripresa degli scambi, nel medio e lungo periodo le cose posso cambiare radicalmente per molti motivi: i prezzi bassi cominceranno ad attirare l’interesse dei grandi investitori italiani e stranieri, l’immigrazione potrebbe sostituire quella nicchia che prima era dei giovani e non dimentichiamo che, mano a mano che i prezzi della case diminuiscono la rendita dai canoni di locazione aumenta!

Diciamo però che questi sono discorsi più grandi di noi o sicuramente di me e limitiamoci ad analizzare l’attuale situazione: ma perché dobbiamo aspettare in gloria che il mercato riparta per comprar casa? Moltissimi proprietari di casa, quando andiamo a fare la valutazione della casa che vogliono vendere per comprarne un’altra, rinunciano dicendo: “se questo è veramente il prezzo attuale della mia casa allora aspetto che il mercato riparta!”

E perché?

Che problema hai se la tua casa non vale più 220.000 Euro come valeva nel 2010 (e come magari è stata venduta qualche anno fa dal tuo vicino) ed ora vale 150.000 Euro. Perché vuoi aspettare a tutti i costi che torni su? (ammesso che ci torni in tempi non biblici!)

Se tu hai la fortuna di non vendere per necessità, ma di vendere per cambiar casa e magari per prenderne una più grande, perché così serve alla tua famiglia, è proprio ora il momento di farlo! Anzi ora è molto meglio di prima!

Se vendi casa per prenderne una più grande, sicuramente avrà un valore maggiore della tua. Nella media i prezzi degli immobili (per esempio a Livorno) sono diminuiti del 35% circa dal 2010 ad oggi. Se è diminuito il valore della tua casa sarà comunque diminuito anche il valore dell’altra che devi comprare. Quindi se il prezzo della tua è sceso di 70.000 Euro, quello dell’altra, che valeva di più della tua, sarà sceso più di 70.000 Euro e dovrai quindi aggiungere meno denaro ora di quando le cose andavano “bene”!

Nel caso poi che tu venda oggi su preliminare e tu magari vada ad effettuare il nuovo acquisto fra 3 o 4 mesi (c’è sempre un margine di qualche mese fra il preliminare ed il rogito di vendita), la differenza a tuo favore potrebbe anche aumentare perché te vendi ai prezzi di oggi e compri ai prezzi del 2016. che sicuramente saranno ancor più bassi.

Ma anche nel caso che la tua vendita sia dettata dalla necessità di cambiar casa per prenderne una più piccola, il mercato attuale offre più vantaggi di quello di una volta. Se infatti la differenza di prezzo in questo caso non sarà più a tuo favore, la “rimessa” sarà comunque in parte compensata al momento del nuovo acquisto ed in più, rispetto a prima, avrai la grande opportunità di poter andare a scegliere casa fra un offerta veramente molto più  ampia e variegata rispetto a quella degli anni passati. Anche questo è un vantaggio da non trascurare perché mi ricordo anni nei quali, in un quartiere grande come Coteto o come La Rosa o Fabbricotti, c’erano non più di 3 o 4 case in vendita per volta. A quel tempo era difficile acquistare perché i venditori aumentavano il prezzo di mese in mese. Se vedevi una casa che ti piaceva ma volevi magari vederne un’altra o due prima di prendere una decisione, quando ti ripresentavi dal primo venditore, dopo magari due o tre settimane, trovavi che il prezzo era aumentato di 10 o 20.000 Euro. Era il tempo in cui gli acquirenti avevano il “terrore” di perdere l’acquisto e compravano quasi ad occhi chiusi e spesso al primo appuntamento. E’ evidente che questo comportava acquisti poco ponderati e scelte spesso insoddisfacenti. Oggi al contrario la parte difficile è la vendita, che però si può fare con calma in attesa della migliore offerta. L’acquisto poi sarà sicuramente appagante perché la scelta è enorme e ci sarà quindi la possibilità di vedere decine di case in poche settimane, avendo quindi l’opportunità di scegliere veramente quella che più soddisfa i nostri desideri.

Io ritengo che non tutto il male vien per nuocere, il nostro (almeno quello di Livorno) era un mercato sicuramente falsato da una serie di circostanze concomitanti che avevano fatto lievitare i prezzi assolutamente al di sopra delle capacità reddituali della media dei cittadini. Oggi i prezzi si stanno, a mio avviso, riadeguando alle nostre possibilità economiche e questo alla fine sarà sicuramente un bene. Certo ci vorrà ancora un po’ di tempo affinché tutti capiscano che la situazione normale (quindi anche per gli anni futuri) sarà questa ed accettino la nuova realtà. Prima o poi tutti capiranno quello che è successo e la frase “.. se non mi danno questa cifra … allora aspetto!” si sentirà dire sempre meno. Secondo me, molto probabilmente abbiamo ancora qualche anno davanti di prezzi in leggera discesa, perché gli effetti di questo “tsunami” si continueranno a vedere per un bel po’ e sicuramente, come dicevo prima,  le cose non cambieranno sin quando non ci sarà nuovamente lavoro per i giovani e fiducia nel posto di lavoro e negli stipendi percepiti. Poi comunque, una volta che i prezzi delle case avranno toccato il minimo, anche se cominceranno fra qualche anno a risalire, non potrà certo essere una ripresa rapida così come lo è stata la discesa e, per tornare ai prezzi del 2008/2009, fra gli esperti già c’è chi parla di decenni!

Dovremmo quindi, per forza di cose, imparare a “convivere” con questo nuovo mercato e prima lo faremo meglio sarà per tutti: Agenti Immobiliari, Venditori, Compratori, Falegnami, Mobilieri, Idraulici, Muratori, Architetti, Geometri, Ingegneri, Commercianti, ecc. ecc. ecc., proprio tutti perché, in Italia, intorno al mercato immobiliare ruotano quasi tutti gli altri mercati!

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Autore: luigi baldasseroni

Sono un Agente Immobiliare che lavora a Livorno dal 1990. Dopo sei anni di collaborazione con l'Agenzia Immobiliare House and Boat ho aperto la mia agenzia a Livorno in Via Marradi 84/a. Mi occupo in prevalenza di compravendita di immobili ad uso residenziale fra privati. Sono associato alla FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali).

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